Le contrat de bail - Partie 1

Première question, pourquoi doit-on rédiger un contrat de bail ?

Le bail appelé également contrat de location permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire.

Il doit être établi en 2 exemplaires originaux, doit contenir la signature du bailleur et celle du locataire, ainsi que certaines clauses obligatoires.

Son écrit obligatoire a limité les malentendus et diminué le nombre de litiges.

Le contrat doit donc nécessairement être écrit ?

Quand la location porte sur un logement, le bail doit en principe être écrit.

Néanmoins, les très nombreux contentieux relatifs au bail verbal témoignent que ce nécessaire formalisme est encore très mal respecté.

Parfois, l’on décide de ne pas faire de bail parce que le propriétaire et le locataire se font confiance ou bien tout simplement parce qu’ils ignorent les textes…

Toutefois, les juges considèrent que le bail verbal est un bail valide, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.  Ainsi les droits et obligations pour le bailleur et le locataire sont identiques à ceux d'un bail écrit.

Il existe cependant quelques distinctions si vous êtes titulaire d'un bail uniquement verbal :

-       le propriétaire ne peut vous réclamer d'augmentation de loyer annuelle,

-       ni mettre en jeu une des clauses résolutoires (mettant fin au bail) autorisées par la loi.

-       Il ne peut non plus exiger le versement d'un dépôt de garantie : mais il pourra le faire si vous demandez la rédaction d'un contrat écrit (ce qui est de toute façon préférable).

Que doit contenir le contrat de bail ? Existe-t-il des clauses obligatoires ?

Pour être valide, le bail doit effectivement contenir certaines informations :

-       le nom et l'adresse du propriétaire ou de son mandataire ;

-       la date d'entrée dans les lieux et la durée du bail ;

-       la description du logement et des parties communes ;

-       l'usage prévu des locaux (le bail peut être à usage d'habitation ou à usage mixte) ;

-       le montant du loyer ;

-       le montant des charges à payer en sus du loyer ;

-       le délai de préavis pour la résiliation, et les conditions de renouvellement du bail.

-       le montant du dépôt de garantie ;

A noter : depuis la loi du 8 février 2008, le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges.

Par ailleurs, il faudra insérer en annexe du contrat de bail l’état des lieux d’entrée. C’est ce document qui permettra de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location, ce qui permet parfois d’éviter certains litiges.

Et en ce qui concerne le DPE, faut il qui soit prévu dans les annexes ?

Effectivement, nous avions évoqué en début d’année l’obligation pour le propriétaire de procéder à un diagnostic de performance énergétique pour la vente mais aussi pour la location d’un bien. Il doit figurer en annexe du contrat de bail.

Cependant d’autres documents doivent être également annexés :

-       le règlement de copropriété si le bien loué est dans une copropriété,

-       le contrat de caution solidaire si le locataire a dû fournir une caution

-       un inventaire précis de tous les meubles mis à disposition s’il s’agit de la location d’un meublé.

Au contraire, est ce que certaines clauses sont interdites dans le contrat de bail ?

Oui. Certaines clauses peuvent être considérées comme abusives dans un bail de location. L'article L 132-1 du Code de la Consommation dispose que « sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de parties au contrat ».

Il peut s’agir par exemple de clauses qui :

-       obligent le locataire à payer le loyer par virement automatique uniquement ;

-       interdisent au locataire d’avoir un animal familier. (Si le locataire possède un boa, un singe ou autre animal exotique, il n'est pas sûr, en revanche, que la justice lui donne raison.)

-       l'interdisent d'héberger des personnes dans le logement loué ;

Les clauses considérées comme abusives sont déclarées non écrites, c'est-à-dire inexistantes. Cependant, le contrat de bail de location subsiste dans ses autres dispositions.

Après avoir étudié l’aspect rédactionnel du contrat de bail, nous verrons dans la prochaine émission quelles sont les principales obligations des propriétaires et des locataires dans une location ainsi que la procédure à suivre pour résilier ce contrat.